Hozam Vadász

                Legutóbbi cikkünkben néhány sor erejéig kitértünk a fellendülő ingatlanpiaci kilátásokra. Bár évtizedes mélypont közeléből fordult vissza az ingatlanpiaci trend, és a hirtelen, magas százalékos megugrás az alacsony induló bázisnak volt köszönhető jelentős részben, nem szabad felednünk, hogy befektetőként a százalék a fontos. Emellett egyéb szerepe is van az ingatlanpiacnak, mint gazdasági indikátornak egy piac életében. Mostani írásunkban ezeket vesszük sorra.

A lakásvásárlás, volumene miatt, marketing szempontból a „high-involvement” csoportba tartozik. Ezt azt jelenti, hogy minden vevő kivétel nélkül jelentős energiát fektet a leendő tranzakció előzetes elemzésébe, többszörös környezeti megerősítés nélkül pedig aligha vágnak bele egy ilyen mértékű adás-vételbe. Az ingatlan, mint befektetési eszköz és magas fokú elemzéssel követelő áru kitűnő módja a piac bizalmának

Sokszor azonban itt is önbeteljesítő folyamatról van szó. A piac kedvező várakozásai megdobhatják az ingatlanpiaci illetve egyéb pénz és tőkepiaci keresleti szinteket, ami az árfolyamok szárnyalásához és a gazdasági teljesítmény illúziójához vezethet. Természetesen mindig ezeken a fellendüléseken lehet a legjobban keresni, de legyünk tisztában a helyzet határaival. Fundamentális elemzés esetén a valóságtól való túlzott elrugaszkodás esetén még korrekció előtt zárjuk pozíciónkat; ám sokszor ilyen helyzetben a technikai szintek elemzése is segítségünkre lehet. Ahogy szokták mondani a fundamentális dönti el, hogy mit, a technikai pedig hogy mikor adjuk el vagy vegyük meg az adott terméket.

                A vagyonhatás már többször előkerült a blog lapjain, valószínűleg visszatérő olvasóink számára nem újdonság. A jelenség nem más, mint amikor a piac egy szereplője megtakarításai értékének növekedése hatására a fogyasztása felülsúlyozását választja, ezzel hozzájárulva  a gazdaság élénküléséhez. Természetesen ez fordítva is igaz: megtakarításaink gyors értékcsökkenése mellett hajlandóak vagyunk visszafogni fogyasztásunk és többet költeni megtakarítási tőkénk gyarapítására.

A két legfőbb indikáló jelenség mellett nem szabad azt sem felednünk, hogy az ingatlan szektor központi szerepe miatt rengeteg egyéb szegmensben is fellendülést hozhat (vagy döntheti romba azt), például az irodapiac, építőipar, bútorgyártás és nem utolsó sorban a jelzálog hitelezés.

A magyar sajtót mostanában rendszeresen elárasztják olyan politikai célú hirdetésekkel ami a magyar gazdaság prosperitására hívja fel a figyelmünket. Habár véleményem szerint kissé ízléstelen, hogy például egy MNB kampány reklám elé gyakorlatilag egy az egyben oda lehetne tenni, hogy „fizetett politikai hirdetésünket hallották/látták”, hiszen a jegybank normális esetben nem a kormány bábja egy normális piacgazdaságban, érdemes az ilyen „híreket” / információkat szakmai szemszögből is megvizsgálni.

                Maga a program meglepően józan intézkedés. Míg az angolszász világban sokkal elterjedtebb a piaci forrás bevonás kötvényeken keresztül a vállalati szektorban, addig a francia/német orientációban (ahová Magyarország is tartozik) az elsődleges forrás a kereskedelmi bankok betét állománya. Ezen témán hosszan lehetne elmélkedni, hogy vajon miért magasabb az angolszász kultúrában élők kockázatvállalási hajlandósága, illetve hogy milyen gazdaságpolitikai és gazdaságtörténelmi lépések vezettek idáig, ám akkor eltérnénk cikkünk fő témájától, így csak az alapvető kijelentést tesszük meg, egyenlőre. A fent említett ok miatt lehet azt mondani, hogy az elképzelés egy átgondolt, sajátos mennyiségi lazítás, hiszen az elsődleges cél az olcsóbb hitel, melyet hazai pályán a kötvényhozamok mélybe nyomásával nehezebben lehetne elérni.

                Az olcsó hitel létre is jött, 2,5 % kamaton lehet beruházási forráshoz jutni. A gond csupán annyi, hogy nem fogy annyira, mint kellene; a második hullám keretének kihasználtsága 8,75% körül mozog. A meghirdetett 2 000 milliárd forintos keretből május végéig 175 milliárdot folyósítottak. Bár vannak bizalmat gerjesztő számok is: a folyósított hitelek 97%-a új hitel, azon belül is 61 % beruházási célokra lett felvéve (nem forgóeszköz finanszírozásra). További optimizmusra adhat okot, hogy május végi 175 milliárd egy hónappal korábban még csak 126 milliárd körül mozgott. Mi okozta ezt a megugrást és összességében miért ilyen alacsony az össz kihasználtság?

                A megugrást az első negyedéves rendkívül pozitív adatoknak lehet tulajdonítani. De a propagandával ellentétben nem mi voltunk ilyen ügyesek. A magyar gazdaságot a világgazdaságon belül két szóval lehet jellemezni: kicsi és nyitott. Azon országok ismérve, melyek ezen kategóriába esnek, bármennyire is szeretné a jelenlegi kormány, kevés gazdasági szuverenitással rendelkeznek. A regionális fiskális politika „hatásköre” csupán az üzleti ciklusokra terjed ki, az általános növekedési pálya a nagyobb gazdaságok teljesítményétől és konjunktúrájától függ.

                A fiskális politika azonban épp az ellenkezőjét teszi az MNB politikájának. A vállalti szektor adóztatása a személyi adók csökkentése mellett a terhek áthárítását jelenti a lakosságról a cégekre. Bár itt fontos kiemelni, hogy a cég nem fog éhen halni, csak a tulajdonosai, így mondhatjuk hogy a dolgozóról áthárítják a terheket a cég tulajdonosaira, vagy úgy is fogalmazhatunk, hogy a tőkésekre. Az egyetlen különbség a szocializmus és e között hogy előbbi legalább internacionalizmust hirdetett. A vállalati adóterhek miatt alacsony kamat mellett sem lehet gazdaságos a hitelfelvétel, valamint a belső konjunktúra is elmarad  a megfelelőtől. A hitelt gazdasági szempontból egy termelési inputként szokták jellemezni. Ha nincs kereslet a termékem felé nem veszek még több „alapanyagot”. A forgóeszköz, mint csökkenő értékkel bíró tétel viszonylag rossz befektetés, a hitelt is ide lehet sorolni, hiszen 2,5% veszteséget generál évente felhasználatlanul. Ha valami nem kell, ingyen is adhatják, akkor sem fogy. A KKV szektort ellenben nem terhelik magas adókkal, nem véletlen, hogy a kihelyezett hitelek 80,5 %-a (141 milliárd forint) ebbe a szektorba vándorolt. Ezt fel lehet fogni egy sajátos oszd meg és uralkodj politikának is, de erre ebben az írásunkban inkább ki sem térnénk.

                Utolsó említésre méltó témánk a „hihetetlen” ingatlanpiaci emelkedés. Amit itt említésre méltó az az, hogy történelmi mélységekből pattant vissza a legtöbb mutató, és egyről a kettőre jutni 100% növekedés, míg ugyan ez a növekedés 10 és 11 között már csak 10%; úgyhogy a propaganda százalékoknak érdemes először utána járni, illetve hogy mennyire fenntartható ez a növekedési ütem.

                Kedden a késő délutáni órákban volt szerencsém részt venni a Portfolio Klub legújabb előadásán, amely a „Miből lesz nyugdíjam?” címet viselte. Az előadáson a közismert demográfiai folyamatokról kaptunk rövid tájékoztatást (társadalom elöregedése, kivándorlási hullám), a nyugdíj rendszerben végbement változásokról, a választható termékekről; mely leginkább a szponzort volt hivatott népszerűsíteni; és hogy összességében mennyire fontos már korán elkezdeni a takarékoskodást. Az előadás fórum szekciójában néhány hozzászóló csalódását fejezte ki a közönség soraiból, mivel a címben feltett kérdésre a válasz elmaradt. Vagy legalábbis csak inverz módon azt tudhattuk meg, miből nem lesz nyugdíjunk. Mostani cikkünk az előadás néhány gondolatára kíván reflektálni, illetve leírni milyen apró trükkökkel lehet nyugdíjas korunkra felhalmozni.

                Számos helyen láttam, hallottam, olvastam már a kamatos kamatról, mint ’a meggazdagodás lusta módja’. Habár a kérdéskör az előadáson is felmerült, úgy éreztem jelentőségét nem sikerült kellően kihangsúlyozni. Nem másról van szó, mint vagyonunk gyarapodási ütemének exponenciális pályára való állításáról. Az idő előrehaladtával óriási előnyre tehetünk szert a lineáris modellt követőkkel szemben, ami rendkívül jól érvényesül a nyugdíj takarékosságnál, mint hosszútávú befektetésnél. Különböző számok az előadáson is elhangoztak, ám az előadók próbáltak kevés konkrétummal élni, különböző okokra hivatkozva: nem fontos, az általános képlet vagy elmélet a lényeg, nem a számok, nincs két egyforma vagyoni helyzetű ember, kiszámíthatatlan a jövő. Ezen állítások többségével egyet is értek, azonban én úgy gondolom egy benchmark felállítására minden esetben szükség van, hogy vizualizálni tudjuk céljainkat és jobban el tudjuk képzelni az adott problémát.

Tegyük fel, emberünk 30 éves nyugdíj takarékossági programot tervez, havi 160 000 nettó átlag fizetéssel, mely reál értéken nem növekszik az évek alatt. Hozamként 3% reál hozam szintet szoktak megadni, amely reális és tartható. Emberünk netto fizetése 10% mindig félre rakja. Kamatos kamat számítással a 30. év végére 9 134 480 forint jön össze mai reálértéken, vagy úgy is mondhatnánk, hogy 57 havi netto fizetés (reál értéken). Ekkor még pesszimistán becsültünk, hiszen a karrier előrehaladtával ritkán nem emelkedik reál fizetésünk.

Ugyan ezen számokkal, de 40 évre számolva az összegünk 14 477 041 forintra növekszik. Érdemes kiszámolni, hogy míg az időtartam csupán 33,3 %-al nőtt, addig a spórolt pénzünk 58 %-al gyarapodott. Ekkor már több mint 90 havi, azaz 7 és fél évnyi megtakarítással rendelkezünk. Sajnálatos hír azonban, hogy a mai trendek szerint az emberek 15-20 évet élnek nyugdíjba menetelük után. Részleges megoldás lehet a problémára, hogy vagyonunkat fokozatosan éljük fel és a megmaradt tőkerészt továbbra is a kamatos kamat elvével gyarapítjuk. A fenti példánál biztosabb, jobb módszer jelenleg nincs a piacon.

                Gyakori tanács, az előadáson is elhangzott, hogy a szponzor bank önkéntes nyugdíj takarékossági programjában különböző kockázatú eszközlapokba lehet elhelyezni megtakarításunkat, melynek kiválasztásánál elsődleges szempontunk az életkorunk legyen. Azonban ha a kamatos kamat elvével számolunk más tapasztalunk: amit eleinte veszítünk azon 30-40 év kamatát is elbukjuk, míg a nyugdíjas éveink előtt befizetett összegeken ez a tényező elhanyagolható, ott inkább tőkénket féltsük.

                A tanácsot személy szerint pontosítanám: közvetlenül nyugdíj előtt NE tőzsdézzük el a pénzünket. Nem az eredeti tanács ellenkezőjét próbáljuk sugallni a kedves olvasónak. Pusztán azt állítjuk, hogy fiatal korban is érdemes mérlegelnünk a közgazdasági lehetőségköltség (opportunity cost) esetlegesen okozott veszteségét. ’A nem megkeresett pénz is veszteség’.

                Ugyanakkor kockázatosság terén az amúgy is hosszú távra javasolt részvény kitettséges is érdemes elgondolkozni. Ekkor valóban igaz, hogy érdemes korán kezdeni, így biztosítani pozíciónk átlag hozamát. Itt a jelszavaknak olyanoknak kell lenniük, mint: diverzifikáció (együttesen és részvény kitettségen belül is), jó minőségű (igyekezzünk blue chip részvényeket vásárolni, óvakodjunk az OTC piactól) és nyomon követhetőség (befektetési rendszerünk lásson el bővebb aktuális információkkal, ha esetlegesen rekonstrukcióra lenne szükség). Ezen módszernél azonban már többre lesz szükségünk pozíció építésünkkor, mint néhány tízezer forint havonta.

                A hét közepén az Európai Központi Bank újabb kamatvágás mellett döntött, illetve nyilatkozatuk szerint az eszközvásárlási programjukat is előkészítik ha továbbra sem javulnak a gazdasági mutatók az euró zónában. A nagy jegybankok közül (Federal Reserve, Bank of England, Bank of Japan és European Central Bank) az európai az utolsó aki ehhez az eszközhöz akar nyúlni, már a nem konvencionális eszköztárba esik a már bevezetett negatív kamatráta is a bankok által a jegybanknál parkoltatott pénzekre. Mostani kitekintőnkben azt nézzük meg, hogy milyen a jelenlegi monetáris helyzet a négy nagy gazdaságban, illetve hogy hol lehet a jelenlegi folyamatokból profitálni az egyszerű befektetőknek.

ECB

                Mint a bevezetőben írtuk többszörös kamatvágást hajtott végre a nyár első hetének közepén az Európai Központi Bank (ECB). Az irányadó kamatlábat 0,15%-ra, a bankközi kamatlábakat 0,4%-ra illetve a jegybanki betéti kamatot -0,1%-ra módosították. A negatív ráta elég nagy port kavart a szaksajtóban, Janet Yellen amerikai jegybankelnök piaci anomáliákra figyelmeztet, míg nagyon sokan a dán és svéd jegybankok korábbi döntésének sikerességével érveltek a határozat mellett.

                A döntés szükségszerűségét a továbbra is mélyen cél alatti, deflációs határhoz közeli inflációs mutatóval magyarázzák elsősorban. Az még kérdéses, hogy a bankok hajlandóak e áthárítani a negatív kamatokat ügyfeleikre, vagy a versenyben maradás érdekében tartják a pozitív kamatokat, ahogy az skandináv szomszédainknál megfigyelhető volt. Utóbbi a bankrendszer jövedelmezőségét nagyban alááshatná, mely esetben bekövetkezhet egy piaci korrekció a bankpapírok esetében, érdemes lesz a meghirdetett kondíciókra figyelni a következő egy-két hónapban, ha valaki nyugati bankok papírjaival akar kereskedni.

                Mint Magyarországon úgy az eurózónában is általános problémája a bankrendszernek a magas betéti és alacsony hitelkihelyezési ráták összeférhetetlensége. Egyszerűbben: mindenki a bankoknál akarja parkoltatni a megtakarításait, de hitelt senki nem akar felvenni, így a bankoknál pamlagon állnak óriási összegek, ahelyett, hogy ez a tőke a gazdasági felépülést gyorsítaná. A negatív ráták áthárításával ezt a problémát orvosolni tudná a szektor (a betétek apadnának a veszteség hatására, míg a hitel még olcsóbbá válna; utóbbi feltevés kérdéses: ha valamit a piac nem akar akkor ingyen sem kell neki). Ez új eszközök felé terelné a befektetőket (kötvények, részvények), és egy esetleges kötvény vásárlási program hatására egy az egyben a privát szektor finanszírozását szolgálnák ezek az összegek.

FED és BoE

                A két angolszász ország jegybankjai ugyan azzal a kellemes problémával néznek szembe: működött a lazítás. A kérdés már csak a kamatemelések „mikor”-ja. Bár egyenlőre mindkét jegybank vezetése erősen dovish nyilatkozatokat tesz a kérdés kapcsán, a makrogazdasági mutatók mást akarnak sugallni. Az Egyesült Királyságban megindultak a bérmutatók felfelé, mely igen komoly inflációs nyomás alá helyezheti a gazdaságot, ha kamatpolitika oldalán az ilyenkor kívánt hatás elmarad. Az USA-ban inkább kínálati oldalról mutatkozik az inflációs veszély, pozitív gazdasági mutatók jelentek meg a tavaszi hónapra vonatkozóan ( a téli akadozást már kivétel nélkül minden elemző az időjárás visznotagságainak tudja be), mely pozitív hírek enyhén elkezdték emelni a többek között egész USA pénzügyi válságért felelős lakáspiaci indexeket.

BoJ

                A távol-keleti szigetország gazdasága úgy tűnik gyógyuló félben van, a mag és egyéb inflációs adatok is kikerültek a negatív tartományból. Az egyetlen tényező itt, ami aggodalomra adhat okot az állam rendkívüli eladósodottsága, melyről több korábbi cikkünkben is szó esett már. Az infláció hatására emelkedő nominális hozamszintek komoly terhet jelenthet a japán fiskális politikára. Ha állami szinten ki is mászik japán az adósság csapdájából a szükségszerűen emelkedő kötvénypiaci hozamszintek miatt logikus lépés lehet a befektetők részéről a japán kötvények rövid távú eladása.