Hozam Vadász

                Legutóbbi cikkünkben néhány sor erejéig kitértünk a fellendülő ingatlanpiaci kilátásokra. Bár évtizedes mélypont közeléből fordult vissza az ingatlanpiaci trend, és a hirtelen, magas százalékos megugrás az alacsony induló bázisnak volt köszönhető jelentős részben, nem szabad felednünk, hogy befektetőként a százalék a fontos. Emellett egyéb szerepe is van az ingatlanpiacnak, mint gazdasági indikátornak egy piac életében. Mostani írásunkban ezeket vesszük sorra.

A lakásvásárlás, volumene miatt, marketing szempontból a „high-involvement” csoportba tartozik. Ezt azt jelenti, hogy minden vevő kivétel nélkül jelentős energiát fektet a leendő tranzakció előzetes elemzésébe, többszörös környezeti megerősítés nélkül pedig aligha vágnak bele egy ilyen mértékű adás-vételbe. Az ingatlan, mint befektetési eszköz és magas fokú elemzéssel követelő áru kitűnő módja a piac bizalmának

Sokszor azonban itt is önbeteljesítő folyamatról van szó. A piac kedvező várakozásai megdobhatják az ingatlanpiaci illetve egyéb pénz és tőkepiaci keresleti szinteket, ami az árfolyamok szárnyalásához és a gazdasági teljesítmény illúziójához vezethet. Természetesen mindig ezeken a fellendüléseken lehet a legjobban keresni, de legyünk tisztában a helyzet határaival. Fundamentális elemzés esetén a valóságtól való túlzott elrugaszkodás esetén még korrekció előtt zárjuk pozíciónkat; ám sokszor ilyen helyzetben a technikai szintek elemzése is segítségünkre lehet. Ahogy szokták mondani a fundamentális dönti el, hogy mit, a technikai pedig hogy mikor adjuk el vagy vegyük meg az adott terméket.

                A vagyonhatás már többször előkerült a blog lapjain, valószínűleg visszatérő olvasóink számára nem újdonság. A jelenség nem más, mint amikor a piac egy szereplője megtakarításai értékének növekedése hatására a fogyasztása felülsúlyozását választja, ezzel hozzájárulva  a gazdaság élénküléséhez. Természetesen ez fordítva is igaz: megtakarításaink gyors értékcsökkenése mellett hajlandóak vagyunk visszafogni fogyasztásunk és többet költeni megtakarítási tőkénk gyarapítására.

A két legfőbb indikáló jelenség mellett nem szabad azt sem felednünk, hogy az ingatlan szektor központi szerepe miatt rengeteg egyéb szegmensben is fellendülést hozhat (vagy döntheti romba azt), például az irodapiac, építőipar, bútorgyártás és nem utolsó sorban a jelzálog hitelezés.

               Előző cikkünkben az infláció, vagyis a pénz leértékelődését vizsgáltuk és ennek hatását a fogyasztási döntéseinkre. Mostani írásunkban a kamatlábakat fogjuk vizsgálni, melyek egyszerre vannak hatással a fogyasztásra és az inflációs mutatókra. Valószínűleg már mindenki találkozott az alapkamat fogalmával. Akinek nem világos, hogy mit is takar ez a kifejezés: nem azt a kamatlábat amit mi kapunk megtakarításainkra. A retail banki kamatlábak (hacsak nem marketing célból tartják magasan) általában valamivel az alapkamat alatt találhatóak. Wholesale banki betétek esetén a bank egyéni kondíciókat ad ügyfeleinek. Itt az alapkamat szintén referencia, de nem feltétlen jelenti azt a minimum kamat összeget, amit a bank fizet a nagybetéteseinek. Az alapkamatok leginkább a bankközi hitelezés fontos referencia kamatlábai. A jegybank, illetve más bankok ilyen áron nyújthatnak plusz likviditást a bankközi piacokon. Minden más területen (ügyfél hitelezés, betét elhelyezés, kötvény kamatlábak meghatározása) csak referencia kamatlábként szolgál, és bár a mozgását lekövetik az egyéb hitelviszonyt megtestesítő termékek, ám a pontos összegnél lehetnek kisebb-nagyobb eltérések.

                A mi vizsgálati szempontunk alapján (kamatlábak - fogyasztás vizsgálata) nem indokolt külön venni a befektetési és hitelezési tevékenységből származó gazdasági folyamatokat, ám a könnyebb átláthatóság érdekében mi most mégis megtesszük. Fontos leszögezni, hogy ezen két alfejezetben infláció nélküli gazdaságot vizsgálunk. 

               Magasabb kamatlábak a fogyasztót arra ösztönzik, hogy vásárlását késleltesse, mivel pénze vásárló erejét így növelni tudja az idő előrehaladtával. Azonos hatást érhetünk el vele, mint ha deflálódó valutával állnánk szemben. Ellenben az alacsony kamatlábak az inflációval érnek el azonos hatást. A készpénz tartása rendkívül költségessé válik, ha szembe állítjuk vagyonunk árukba való konvertálásával.

                Hitel kamatlábak vizsgálatánál nem a késleltetett, hanem az előrehozott fogyasztás árát vizsgáljuk meg. Alacsony kamatlábak mellet jelentősen olcsóbban juthatunk az áhított termékhez, szolgáltatáshoz vagy éppen befektetéshez. Befektetés alatt érthetünk ingatlant is, melybe még gyakran magas kamatok mellett is szívesen fektetnek emberek (minden ingatlan egyszerre fogyasztási és befektetési termék is), de akár kötvényt illetve részvényeket is. Utóbbira egyik kézenfekvő példa a befektetési kamatok esése. Második konkrét példának egy aktuális, a Magyar Nemzeti Bank által folyósított "ingyen hitelt" lehetne hozni, melyet a bankok maximum 2,5% kamatlábbal adhatnak tovább. Természetesen ilyen hitelt csak meghatározott célra folyósítanak (beruházás, forgóeszköz finanszírozás, hitel törlesztés). A cég szempontjából kiváló befektetési taktika lehet, hogy a beruházásaira félretett pénzt befekteti a pénz és tőkepiacokon, beruházását pedig felvett hitelből finanszírozza. Így a tervezett projekt finanszírozása is meg van oldva, befektetési oldalról pedig a magasabb hozam fedezi a hitel költségeit,vagy akár plusz pénzt is hozhat.

                A kamatok növekedésével ellentétes mozgások következnek be, ugyanis az előrehozott fogyasztás relatíve drága lesz, így mérlegelhetünk úgy, hogy vásárló erőnk megtartása érdekében inkább késleltetjük vásárlásunkat.

                Mint láthattuk mindkét oldal vizsgálatának esetében az alacsony kamatlábak felpörgetik, míg a magasabbak visszafogják a jelenlegi fogyasztást és erősítik a késleltetettet.

                A fent leírt hatások miatt a központi bankok kamatpolitikája az egyik leghatásosabb fegyver az infláció elleni harcban. Magas infláció mellett a magas kamatok egyensúlyt hozhatnak a fogyasztási kedvben, ugyan így a kamatok drasztikus visszavágása az infláció elleni harcban és a gazdaság felpörgetésében. Utóbbira példa a Japán, Amerikai és Európai központi bankok kamatpolitikája, mely nem egyenlő a monetáris lazítással, de fontos sarokkövét képzi.

                Mint egy korábbi cikkünkben is írtuk(,melyben az infláció követő kötvények viselkedését vizsgáltuk) érdemes minden befektetésnél a reál kamatlábakkal számolni, és azok alapján meghozni megtakarítási vagy épp fogyasztási döntéseinket. Erre kitűnő jelenkori példa a Japán jegybank dilemmája, mely lassan több mint egy évtizede küzd a jen folyamatos deflálódása ellen. A banki alapkamatok gyakorlatilag már nullán állnak, hatalmas mennyiségű pénz nyomtatásába kezdtek (eltolva ezzel a pénz irányába az áru/pénz arányát a gazdaságban, inflációt generálva ezzel), de még mindig csak kezdetleges eredményeket sikerült felmutatniuk. Egyes drasztikusabb gondolkodók felvetették a negatív kamat lehetőségét.

Példa: 2% defláció mellett -1% kamatot kapok a betétemre, így a pénzem vásárló ereje, illetve a reál kamat egy év távlatban számolva:  (1+n) / (1+i) = 1+r, ahol n a nominális kamatláb (- 0,01) i az infláció (-0,02), számításnál figyeljünk, hogy az infláció negatív, mivel defláció van:

0,99/0,98= 1,0102

Pénzünk vásárló ereje tehát valamivel több mint 1%-kal így is növekedett. A kérdés csupán annyi, hogy ilyen helyzetben minek tartsam betétben a pénzem, ha szimplán számlán tartva 2%-kal növelhetem értékét.

                Cikkünk utolsó témája a vagyonosodási hatás. Ez egy olyan pszichológiai jelenség, melynél befektetéseink magasabb hozama esetén gazdagabbnak érezzük magunkat, habár ezek nem realizált eredmények. Pénzügyi stabilitás érzésének hatására hajlamosak vagyunk a fogyasztás felé eltolni jövedelmünk fogyasztás/megtakarítás arányát. Többek között megfigyelhető volt ez 2001 és 2007 között, amikor is az USA ingatlan piaci árainak emelkedésének következtében mindenki olyan mértékű fogyasztásba kezdett, amit csak hitelből tudott finanszírozni. Nem állíthatjuk, hogy egy az egyben ez a pszichológiai jelenség okozta a 2007-2008 pénzügyi krízist, de vitán felül jelentősen hozzájárult a kialakulásához.