Hozam Vadász

                Legutóbbi cikkünkben néhány sor erejéig kitértünk a fellendülő ingatlanpiaci kilátásokra. Bár évtizedes mélypont közeléből fordult vissza az ingatlanpiaci trend, és a hirtelen, magas százalékos megugrás az alacsony induló bázisnak volt köszönhető jelentős részben, nem szabad felednünk, hogy befektetőként a százalék a fontos. Emellett egyéb szerepe is van az ingatlanpiacnak, mint gazdasági indikátornak egy piac életében. Mostani írásunkban ezeket vesszük sorra.

A lakásvásárlás, volumene miatt, marketing szempontból a „high-involvement” csoportba tartozik. Ezt azt jelenti, hogy minden vevő kivétel nélkül jelentős energiát fektet a leendő tranzakció előzetes elemzésébe, többszörös környezeti megerősítés nélkül pedig aligha vágnak bele egy ilyen mértékű adás-vételbe. Az ingatlan, mint befektetési eszköz és magas fokú elemzéssel követelő áru kitűnő módja a piac bizalmának

Sokszor azonban itt is önbeteljesítő folyamatról van szó. A piac kedvező várakozásai megdobhatják az ingatlanpiaci illetve egyéb pénz és tőkepiaci keresleti szinteket, ami az árfolyamok szárnyalásához és a gazdasági teljesítmény illúziójához vezethet. Természetesen mindig ezeken a fellendüléseken lehet a legjobban keresni, de legyünk tisztában a helyzet határaival. Fundamentális elemzés esetén a valóságtól való túlzott elrugaszkodás esetén még korrekció előtt zárjuk pozíciónkat; ám sokszor ilyen helyzetben a technikai szintek elemzése is segítségünkre lehet. Ahogy szokták mondani a fundamentális dönti el, hogy mit, a technikai pedig hogy mikor adjuk el vagy vegyük meg az adott terméket.

                A vagyonhatás már többször előkerült a blog lapjain, valószínűleg visszatérő olvasóink számára nem újdonság. A jelenség nem más, mint amikor a piac egy szereplője megtakarításai értékének növekedése hatására a fogyasztása felülsúlyozását választja, ezzel hozzájárulva  a gazdaság élénküléséhez. Természetesen ez fordítva is igaz: megtakarításaink gyors értékcsökkenése mellett hajlandóak vagyunk visszafogni fogyasztásunk és többet költeni megtakarítási tőkénk gyarapítására.

A két legfőbb indikáló jelenség mellett nem szabad azt sem felednünk, hogy az ingatlan szektor központi szerepe miatt rengeteg egyéb szegmensben is fellendülést hozhat (vagy döntheti romba azt), például az irodapiac, építőipar, bútorgyártás és nem utolsó sorban a jelzálog hitelezés.

    A napokban több biztató elemzés és adat is megjelent az ingatlanpiac tekintetében. A használatba vételi ésépítési engedélyek egyaránt visszapattantak történelmi mélypontjaikról és körülbelül 20% növekedést mutattak a tavalyi év azonos időszakát tekintve (első negyedéves adatokról beszélhetünk). A jelzálog alapú hitelezés is javítást mutat, melybe erősen közrejátszottak a folyamatosan csökkenő kamatszintek. A kamatszintek hatását már épp elég elemző és lap vizsgálta, mi most a lakásár indexek és jelzáloghitelek kapcsolatát fogjuk vizsgálni; hogyan képesek egy egész világgazdaságot romba dönteni, illetve hogyan képesek felpörgetni egy egész pénzügyi iparágat.

                A válságot első sorban az USA ingatlanbuboréknak köszönhetjük, mint azt már a legtöbben tudják. A túlzott hitelezés fújta ezt a buborékot. Olyan ügyfeleknek is folyósítottak pénzt a bankok, akiknek anyagi háttere nem felelt meg az elvárásoknak. Röviden ezeket hívjuk sub-prime hiteleknek, és ezen hitelek kapcsán beszélhetünk sub-prime válásgról. De vajon tényleg a sub-prime hitelek okozták e a válságot? Az ezekből a sub-prime és prime hitelekből álló ingatlan portfolio (melyet a bankokon kívül derivatívákon keresztül egy egész "domino rendszer" tartott) értéke szépen gyarapodott az évek alatt. Ha egy egy adós be is dőlt, nincs gond, hiszen a fedezetet, az ingatlant megkapta a bank és a lakásárak csak felfelé mehetnek. De amikor a piac telítetté vált, elfogytak a vevők, a bankok kezén lévő eladó házak pedig gyarapodtak ez a növekedés megállt és esésbe fordult át. Ám az esést erősítő hatásoknak még koránt sincs vége történetünkben. Mikor a prime hitel felvett adós kiszámolja, hogy 100 000 dollárt fizetett már a házáért és még 150 000 követel rajta a bank, ám a ház jelenlegi értéke nem éri el a 150 000 dollárt ő önként bedobja a törölközőt, a bank viszi a házat, ami már semmit nem ér. Egy egész piac lesz telítve olyan fedezeti árucikkel, ami hirtelen senkinek sem kell, és a prime hitelek is bedőlnek. Még nem a fizetésképtelenség, hanem az adósok racionalitása miatt. Innentől kezdődik a zuhanó repülés, mely nem csak a pénzügyi rendszeren, de a derivativákon keresztül mindenkin áthalad.

Hasonló buborékokat láthattunk még Spanyol és Írországban a 2009-2010 Euro válság alatt.

                A jelzálog mint olyan, mindig is az egyik legalapvetőbb biztosítéki forma. Magas és ami fontosabb valódi értékkel bír, ami bár néha hektikusan változik, fizikai haszna miatt mindig is a közgazdaság egyik alapvető pillére lesz. Épp ezért igen fontos tényező a hitelezésben. A fent elmondottaknak épp a fordítottja is igaz lehet egy gyógyuló gazdaságban. Ha az ingatlan árak felfelé mennek megnő a bizalom az ilyen biztosítékú hitelek iránt, a bankok újra elfogadják, mint elégséges fedezetet, a likviditás visszaáramolhat a piacokra. Ez nem feltétlenül jelenti újabb buborék fújását, amennyiben a jegybankok idejében visszaemelik az alapkamatszinteket a normális értékükre.

                Hazai kilátások: bár az átadott és építés alatt álló ingatlanok növekvő száma mindenképp egy pozitív hír, hiszen az építő ipar fellendülését mutatja, a lakásáraknak nem feltétlenül tesz jót. Vásárló erő híján megnövelni az kínálatot alacsonyabb árakhoz vezet, mely megrendítheti a jelzáloghitelekbe vetett bizalmat. Az FHB Jelzálogbank Nyrt. által publikált negyedéves lakásár indexek (legfrissebb adatok még mindig csak 2013 Q4) egyenlőre még mindig leszálló ágban vannak, mely nem utal a kereslet növekedésére. Igazi áttöréssel akkor számolhatnak az ingatlanpiaci befektetők, ha ez az index is visszapattan és elindul felfelé.