Hozam Vadász

    A napokban több biztató elemzés és adat is megjelent az ingatlanpiac tekintetében. A használatba vételi ésépítési engedélyek egyaránt visszapattantak történelmi mélypontjaikról és körülbelül 20% növekedést mutattak a tavalyi év azonos időszakát tekintve (első negyedéves adatokról beszélhetünk). A jelzálog alapú hitelezés is javítást mutat, melybe erősen közrejátszottak a folyamatosan csökkenő kamatszintek. A kamatszintek hatását már épp elég elemző és lap vizsgálta, mi most a lakásár indexek és jelzáloghitelek kapcsolatát fogjuk vizsgálni; hogyan képesek egy egész világgazdaságot romba dönteni, illetve hogyan képesek felpörgetni egy egész pénzügyi iparágat.

                A válságot első sorban az USA ingatlanbuboréknak köszönhetjük, mint azt már a legtöbben tudják. A túlzott hitelezés fújta ezt a buborékot. Olyan ügyfeleknek is folyósítottak pénzt a bankok, akiknek anyagi háttere nem felelt meg az elvárásoknak. Röviden ezeket hívjuk sub-prime hiteleknek, és ezen hitelek kapcsán beszélhetünk sub-prime válásgról. De vajon tényleg a sub-prime hitelek okozták e a válságot? Az ezekből a sub-prime és prime hitelekből álló ingatlan portfolio (melyet a bankokon kívül derivatívákon keresztül egy egész "domino rendszer" tartott) értéke szépen gyarapodott az évek alatt. Ha egy egy adós be is dőlt, nincs gond, hiszen a fedezetet, az ingatlant megkapta a bank és a lakásárak csak felfelé mehetnek. De amikor a piac telítetté vált, elfogytak a vevők, a bankok kezén lévő eladó házak pedig gyarapodtak ez a növekedés megállt és esésbe fordult át. Ám az esést erősítő hatásoknak még koránt sincs vége történetünkben. Mikor a prime hitel felvett adós kiszámolja, hogy 100 000 dollárt fizetett már a házáért és még 150 000 követel rajta a bank, ám a ház jelenlegi értéke nem éri el a 150 000 dollárt ő önként bedobja a törölközőt, a bank viszi a házat, ami már semmit nem ér. Egy egész piac lesz telítve olyan fedezeti árucikkel, ami hirtelen senkinek sem kell, és a prime hitelek is bedőlnek. Még nem a fizetésképtelenség, hanem az adósok racionalitása miatt. Innentől kezdődik a zuhanó repülés, mely nem csak a pénzügyi rendszeren, de a derivativákon keresztül mindenkin áthalad.

Hasonló buborékokat láthattunk még Spanyol és Írországban a 2009-2010 Euro válság alatt.

                A jelzálog mint olyan, mindig is az egyik legalapvetőbb biztosítéki forma. Magas és ami fontosabb valódi értékkel bír, ami bár néha hektikusan változik, fizikai haszna miatt mindig is a közgazdaság egyik alapvető pillére lesz. Épp ezért igen fontos tényező a hitelezésben. A fent elmondottaknak épp a fordítottja is igaz lehet egy gyógyuló gazdaságban. Ha az ingatlan árak felfelé mennek megnő a bizalom az ilyen biztosítékú hitelek iránt, a bankok újra elfogadják, mint elégséges fedezetet, a likviditás visszaáramolhat a piacokra. Ez nem feltétlenül jelenti újabb buborék fújását, amennyiben a jegybankok idejében visszaemelik az alapkamatszinteket a normális értékükre.

                Hazai kilátások: bár az átadott és építés alatt álló ingatlanok növekvő száma mindenképp egy pozitív hír, hiszen az építő ipar fellendülését mutatja, a lakásáraknak nem feltétlenül tesz jót. Vásárló erő híján megnövelni az kínálatot alacsonyabb árakhoz vezet, mely megrendítheti a jelzáloghitelekbe vetett bizalmat. Az FHB Jelzálogbank Nyrt. által publikált negyedéves lakásár indexek (legfrissebb adatok még mindig csak 2013 Q4) egyenlőre még mindig leszálló ágban vannak, mely nem utal a kereslet növekedésére. Igazi áttöréssel akkor számolhatnak az ingatlanpiaci befektetők, ha ez az index is visszapattan és elindul felfelé.

2014 rázós évnek indult a feltörekvő piacokra nézve. Alig az első FED tapering után a főbb piacok mind estek (indiai, indonéz, török, argentin, brazil, orosz (bár itt az ukrán politikai feszültség is besegített) 6-8 % estek január folyamán); a  feltörekvő piaci devizák leértékelődtek, több helyen a kamatemelés is szükségessé vált a deviza árfolyamok kordában tartásához (Törökország, India, Dél-Afrika). Izgalmas első negyedévet tudhatnak maguk mögött ezek piacok, és a tőkekivonás csupán lassulni látszik, a trend még nem fordult.

                Végső soron anomáliát okozott a piacokon a rengeteg ingyen pénz, amit a FED monetáris lazítási politikája öntött a piacokra, így mondhatjuk, hogy ez az első negyedéves korrekció nem is olyan meglepő. Persze utólag mindenki könnyen okos, ezért a mostani cikkünkben azt vizsgáljuk miért nem szabadott volna bekövetkeznie, és hogy mi hatott ezek a mechanizmusok ellen?

                A következő néhány soron egy rendkívül egyszerű és sokat használt közgazdasági elvet/mechanizmust fogunk bemutatni, mely mint egy önszabályozóként működik a piacok között. Első körben egy igen fontos, ám a nagy tömegek (tömegek = választópolgárok; nem közgazdászok) által nem ismert, nem megértett elvről ejtünk szót. Ez nem más, mint hogy egyes gazdaságok teljesítményét, bármely meglepő ez az egyszerű embernek nem a benne forgó pénz mennyisége, hanem a megtermelt javak mennyisége tart fent. Ha egy évben 10 egységnyi áru készül és 100 forint forog benne, nagyon leegyszerűsítve a szemléltetés kedvéért 10 Ft lesz egy egységnyi áru. Amennyiben a gazdaságba belenyomunk még 100 Ft-ot 10 egységnyi árura 200 Ft jut, 20 Ft lesz egy egység ára; az infláció 100%-ra szökött, mely később a deviza keresztekbe is beárazza magát.

Tegyük fel, hogy X és Y deviza keresztárfolyama kimozdul egyensúlyi szintjéből, X fel illetve Y leértékelődik. Ekkor egy egységnyi X-ért több egységnyi Y devizát kapunk. Mivel az árak nem változnak olyan gyorsasággal, mint a deviza keresztek X gazdaság szereplőjének relatíve olcsóvá válik Y piacon megvenni az adott terméket. Ahhoz, hogy mindezt megtegye el kell adnia X devizát és Y-t kell vásárolnia, mellyel X árfolyamot lefelé, Y felfelé hajtja; vissza az egyensúlyi pozíció felé.

Az elmélet természetesen fordítva is működik. Erős külföldi deviza mellett kevesebbet importálunk, hiszen több egységnyi hazai fizetőeszközt kell adnunk ugyan azon ár kifizetésére devizában; illetve a másik piac számára rendkívül attraktívvá válik a mi piacunk, és újból az egyensúlyi helyzet felé haladunk.

                A fenti két elvet most egyesítjük, és megnézzük milyen hatással kellett volna lennie a FED monetáris lazításának a piacokra. A FED semmi mást nem csinált monetáris lazítás címén, „csupán” havi 85 milliárd dollárnyi pénzt öntött az Egyesült Államok piacára. Hogy hogyan tette ezt? Kötvényeket és jelzálogleveleket vett a bankoktól és a pénzügyi szektor egyéb szereplőitől. Hogy ez miért pénznyomtatás? Az a különbség a között, hogy én vagy a FED ír egy csekket, hogy az én számlámon kell hogy legyen fedezet. A jegybankok esetében ez egyáltalán nem kritérium. És bumm, kész is a friss, ropogós több milliárdnyi számlapénz.

                Bár a keresletet ez a rengeteg plusz pénz stimulálja, de csak hosszú távon, így rövid távon mindenképp a deviza gyors leértékeléséhez kéne vezetnie. Amennyiben a hazai deviza relatíve gyenge a külföldihez képest, a külföldi eszközök (javak és értékpapírok egyaránt) drágulnak a hazai fogyasztó/befektető szemében így nem vesz azokból. Legalábbis ez lenne az elmélet. Mert gyakorlatban természetesen a rengeteg friss pénz a feltörekvő piaci indexeket is új csúcsokra repítette, az egyensúly nem hogy helyreállt volna, de még nagyobb szakadék képződött a tényleges és ideális helyzet között.

                A mesterségesen alacsonyan tartott USA kamatszintek, illetve minden USA gazdasági érdekeltség közös célja, a gyenge USD, tette ezt lehetővé, ezáltal egy buborékot vagy anomáliát képezve a feltörekvő piacokon, mely semmi másra nem alapult, csak arra a bizalomra, hogy a FED tovább önti a pénzt a piacokra ezzel biztosítva a kellő likviditást az indexek emelkedéséhez. Ahhoz az emelkedéshez, ami mögött nem állt akkora tényleges piaci növekedés, mint ahogy azt az indexek indikálták, bár meg kell hagyni elég nagy löketet adott a piacoknak a plusz likviditás, a reál GDP adatok magukért beszélnek a feltörekvő régiókban.

Természetesen ez a plusz likviditás, itt már részben piaci árazás szintjén a kamatszinteket is elmozdította a reális szintekről (alacsonyabbra, mint az ideális), amely később kiigazításra került a sorozatos alapkamat emelések által Törökországban, Indiában és Dél-Afrikában. Mindenesetre azt kijelenthetjük, hogy a tapering és a buborék fújás addig nem lesz befejezve, amíg a FED nevetségesen alacsony szinten tartja a kamatokat, ami mint a legutóbb megjelent FED jegyzőkönyvből kiderült mégsem a közeljövőben lesz. Úgyhogy öveket becsatolni, még lesz egy rázós utunk.